NOUVELLE REPARTITION DES CHARGES ENTRE LE LOCATAIRE ET LE BAILLEUR



Une des nouveautés apportée par la Loi PINEL porte sur la répartition des charges.

Jusqu’à présent les bailleurs avaient pour usage de faire supporter l’intégralité des charges relatives aux locaux loués sur le preneur, y compris les travaux relevant des grosses réparations définies à l’article 606 sur Code Civil, ainsi que les travaux relevant de la vétusté.

La loi PINEL est venue apporter un frein à cet usage et un décret publié le 13 novembre 2014 dispose que les contrats de baux commerciaux doivent comporter un inventaire précis et limitatif des charges, travaux, impôts, taxes et redevances liées au bail, avec indication de leur répartition entre les parties.

Ne peuvent être imputés aux locataires :
- Les dépenses relatives aux grosses réparations au sens de l’article 606 du Code Civil et les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le local loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations.
- Des impôts, notamment la contribution économique territoriale, des taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble.

Néanmoins, peuvent être imputés aux locataires : la taxe foncière et la taxe additionnelle à la taxe foncière, ainsi que les impôts, taxes et redevances liées à l’usage du local ou de l’immeuble pour un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
- Des honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers, du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail
- Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatif à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

L’inventaire doit donner lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire, étant précisé que cet état doit inclure la liquidation et la régularisation des comptes de charge et doit être communiqué aux locataires au plus tard le 30 septembre de l’année suivante celle au titre de laquelle il est établi.

Lors de la conclusion du bail et tous les trois ans, le bailleur devra fournir au locataire :
- Un état des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années à venir, accompagné du budget prévisionnel.
- Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisé dans les trois années précédentes en y précisant le coût.

L’ensemble de ces dispositions est applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.

Décret N° 2014-1317 du 3 novembre 2014.